[부동산재테크- 전월세전환율] 상가와 주택의 월세 전환계산법계산

 

 

상가의 월세 전환상황

 

어느날 A씨는 커피점을 운영하기 위해 대로변 상가를 다음의 조건으로 계약하였다.
상가 보증금은 5,000만 원 월세 30만원으로.
 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해 세무서에 사업자등록도 하였다. 이후 1년의 계약기간이 종료됐고 장사가 잘 돼 재계약을 요구하였다.
그러나 건물주는 금리가 너무 낮아 월세를100만원으로 증액하고 싶다면서 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원을 요구했고 그 요구조건이 싫으면 가게를 비워달라고 했습니다. 
A씨는 가계가 자리를 잡아가는 터라 계약을 연장하고 싶지만 한 달에 월세 100만 원은 부담스러워 고민이 산더미이다.과연?

이때 집주인의 월세 100만원 과연 정당한 요구일까요??

한번 계산해 봅시다.

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상가 임대차 보호법의 적용을 받는 임차인은 5년을 넘지 않는 범위 내에서 ,임대차기간 만료 전 6개월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 
갱신거절사유로는 임차인이 월세 지불을 2회 이상 연체한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 들 수 있습니다.
또 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등도 해당됩니다. A씨 사례를 보면 적법한 갱신거절사유가 없어 건물주가 계약갱신을 거절할 수 없다고 봐야 합니다.
다만 집주인이 보증금을 월세로 전환하겠다고 요구할 수는 있습니다.
 이 경우 상가건물임대차보호법에 의해 전환하는 보증금액에 연 12%내에서 월세로 전환할 수 있습니다. 

따라서 ,건물주가 요구할 수 있는 최대 금액은 월세로 전환되는 보증금인 4,000만 원의 12%인 연 480만 원이 한도입니다. 

다시 말하면 A씨는 보증금 1000만 원에 월세 70만 원 (기존 30만원 + 전환 40만원) 이하로 재계약을 요구할 수 있습니다.!!!

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주택의 월세 전환 예시상황

 
주택의 경우에는
전세에서 월세로 전환하게 되면
전환보증금의 10%를 초과하는 임대료를
요구할 수 없습니다. 
예전에는 전환비율이 14%였지만 10%로 낮게 개정됐습니다. 

전월세전환율이란?
전세금을 월세로 전화할때 적용되는 비율.

집주인이 전세를 월세로 전환한다고 하거나
반대로 깡통전세가 우려돼 반전세로 돌리려는 경우
보증금과 월세를 각각 얼마로 해야 할지 판단 기준이 필요한데요

이럴 때 꼭 알아둬야 하는 게 전월세전환율입니다.

이 비율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대입니다.

년월세총액÷(전세금-월세보증금)×100 즉, 월세X12개월 ÷(전세금-월세보증금)X100

 
예시1)
임대인이 1억 원짜리 전세를 5,000만원에 월세 30만원 반전세로 돌려달라고 요구한다면...???
30만 x 12개월 / (1억 - 5천) x 100 = 7.2%

보증금 5,000만 원의 10%인 연 500만 원 (월  약 41만 원)이 월세전환 한도가 되므로
월세 30만원 요구는 적법합니다.



예시2)
 서울에 있는 전세금 1억원의 A아파트를 보증금 1,000만원에 월세 50만원의 월세로 전환한다면?

전월세전환율은 50만원X12개월÷(1억- 1000만원)X100으로 6.6%입니다.
이 아파트를 전세금 8,000만원에 월세 20만원의 반전세로 전환한다고 할 때 전월세전환율은
20만원X12개월÷(1억-8,000만원)X100으로 12%까지 올라갑니다.


월세전환율을 잘 알아야하는 까닭은 세입자에게만 있는 것이 아닙니다. 
월세 시대를 대비해야 하는 건 집주인에게도 마찬가지라고 하겠습니다.
곧 저도 월세집주인이 되기를 고대하며.. 기타 더 자세한 내용은 서울시 홈페이지에 있는 ‘주택 전ㆍ월세전환율’을 참고해 보시기 바랍니다.

당신의 성공투자를 기원합니다. 동산재테크- 전월세전환율] 상가와 주택의 월세 전환계산법계산